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若广州开征房产税你要缴多少钱 2012-09-01

标签：房地产房地产税收北京大学清华大学销售投资

　　从去年1月份开始，房产税已经在上海、重庆两个城市开始试点，近日湖南、湖北两地的新版房产税呼之欲出，使房产税试点扩容或成为现实。目前不少消息都表明房产税扩大已是大势所趋，对于普通的业主来说，最关心的当然就是房产税开征后，自己要从荷包掏多少钱缴税。记者分别从沪、渝两个版本和盛传即将推出的“两湖版”房产税为市民进行分析。

　　两湖版房产税征收范围更广

　　近日，有消息称湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。两湖版房产税最引人注目的是，房产税征收范围包括个人已购的第二套存量房，并且计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

　　据了解，在此之前，全国已有上海和重庆于去年初试点开征房产税。两地所征收的方式、对象、税率不尽相同，简单来说，重庆版的房产税被称为是“豪宅征收”，而上海版的房产税则被称为“增量征收”。其中，上海开征的房产税，针对的是超过人均60平方米的住房；重庆则是针对独栋别墅、高端住房征税。两湖版房产税的不同之处在于：其一，已购二套房也需征税，但税率不会太高。此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税，基本以满足一定条件的新购住宅为征收对象，重庆版中唯一存在征收存量住宅税费的条款仅限于独栋别墅。其二，计税依据由房产原值改为市场评估价。不过业内人士认为，只要税率不高，对市场的杀伤力就不会很大。

　　沪渝房产税税收非常少

　　2011年1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。截至2011年底，重庆应税住房为8791套，建筑面积达215.1万平方米，征收率达90%以上，已征收的总额约1亿元。而2011年，重庆全市商品住宅销售面积4063.42万平方米，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，房产税约1亿元的收入非常低。

　　今年1月18日，上海市财/政/局公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海征收房产税达22.1亿元。而2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。上海房产税征收的总额比重庆要多得多，但相对于该市一年的财政收入来说，也只是九牛一毛。

　　记者根据目前两地已经在实行的房产税征收办法算了一笔账（详见右文），发现对应几种不同的情况，上海、重庆两地市民在新购房时或免被征税，或被征收几百到一万多元不等的房产税。该笔款项相对于目前动辄上百万元的一套房屋价格来说，其实是微乎其微的。

　　不少业内人士表示，两地房产税开征后，对楼市的影响其实心理大于实际影响，而且开征房产税也不是两地楼市下行的直接原因，两地也均未出现业主因征收房产税而抛售物业的情况。

　　广州已具备房产税开征条件

　　专家认为未必年内上马

　　有分析认为，房产税的评估与征管需要大量数据作为基础。房产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。目前在一些经济比较发达的城市，政府相关部门已经建立了土地数据库、房产数据库等，可以说数据方面已经基本具备了开征房产税的条件。同时，房产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。对照上述条件，目前广州一手、二手房网签系统已经成熟运行，二手房评估系统也已经与银行联网。市国土房管局的各种数据库也已经比较健全。可以说广州具备了开征房产税的条件。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，如果广州试点房产税，将可能直接指向存量房。广州、深圳目前的房地产交易已经逐步转向二手房为主，房产税试点如果再搞“增量征税”，意义已经不大，会倾向于两湖版的房产税。不过同时他也表示，开征房产税开阔税基所带来的财政收入，不及房产税开征后对房地产业的打击，必将造成政府土地收入和房地产企业税收减少。两者权衡之下，广东地区未必会在今年就匆忙上马房产税。

　　广州社科院研究员彭澎则表示，如果按照现时全国政策的方向，广州、杭州等地或成为第三批开征房产税的城市，因为在全国四个一线城市当中，相对而言广州房价处于低位，接下来开征房产税的城市应该是深圳。广州市原常务副市长苏泽群此前曾明确表示，广州作为副省级的省会城市，没有定税权限，开征新税种方面要接受国家和省的统筹安排。

　　房地产专家韩世同则为市民大派定心丸，他认为房产税对楼市的影响其实不是那么大。他算了一笔账，上海的房产税率为0.4%或0.6%，对于一套100万元的房子，增收的税额为4000-6000元。

　　观点PK

　　赞同

　　加重投机者成本

　　昨天全国政/协/委/员、清华大学人文社会科学学院经济研究所副所长蔡继明表示，“我不仅支持房产税，将来流转税都可以考虑”。他表示，征收房产税并不会加重普通百姓的负担，而是有助于遏制投机需求，“房子其实不值那么多钱,主要由投机炒作出来的。你买的100平方米花了100万，凭什么过了一两年就能变成200万？如果把房产税、流转税建立起来，就可以起到遏制作用，投资者可以高价卖出去，但如果流转税收取50%，他就赚不了钱，赚不了钱就不会稀缺。现在是因为很多人买了不卖造成稀缺。”

　　他认为现行的营业税远远不够，更多增值的部分让投机者赚取了。此外，他不认为房产税会加重百姓负担，而是加重投机者的负担。

　　反对

　　开征需有法律保证

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心长期以来对房产税进行深入研究，其主任满燕云表示，房地产税作为政府的税收，需要有法律作为保证。凡有财产税的国家或地区，都有一系列的法律保证财产税的顺利实施。比如在中国香港，差饷的主要法律为《差饷条例》。而目前内地还没有房地产税相关法律出台，尤其是“房地产税评估法”还没有出台，因此在法律方面，中国还不具备开征条件。

　　短期弊大于利

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：广州2011年一手住宅销售量仅575万平方米，2012年保500万的成交量都有难度。房产税试点抛出，广东地区高端物业销售将进一步萎缩。势必让楼市成交雪上加霜。地方政府的土地出让收入和房地产税收也将“缩水”。从地方财政收入比例看，房产税试点将让地方财政捡了芝麻丢了西瓜。

　　会让百姓雪上加霜

　　全国政/协/委/员、富力地产总裁张力认为，房产税不能对调控房价起到很大作用，反而会给百姓“雪上加霜”。他对此明确表示，“我不主张收房产税”。收房产税是面对广大购房客户的，客户很多是工薪阶层，中国的税费已经非常多了。去年我在完成税费上已经超了30%，我觉得没必要再向百姓收税。收房产税会让百姓雪上加霜。

　　会诱使地方政府推高房价

　　北京华远集团总裁：房产税其核心解决的是政府税收问题，因此只会短期影响房价，长期看只会促使地方政府提高房价。我们知道所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。

　　等于重复收税

　　财经评论人朱大鸣：我国房产税基础与其他国家房产税实施的前提条件不一样。其他国家住房作为一种财产是有所有权的，我们的房屋只有使用权，同时，我们的土地出让金已经一次性透支了，如果再缴纳房产税等同于重复交税。

　　上海版房产税

　　对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

　　上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　重庆版房产税

　　税收征收对象为独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

　　征税税率，不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。同时，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

　　传说两湖版房产税

　　已购二套房也需征税，但税率不会太高。计税依据由房产原值改为市场评估价。

　　算账

　　当广州遇上房产税三版本

　　假设一个普通的三口之家在广州买房，按去年全市新建商品住房的平均售价约13000元/平方米计算，他们可能会遇到下面几种情况：

　　1.该家庭原有一套60平方米的老房子，再新购一套100平方米的住房，单价15000元。

　　上海版：两套房产加起来的总面积是160平方米，人均53.3平方米，未超过60平方米，因此按上海版该套房产免征房产税。

　　重庆版：不用缴税。两湖版：有可能对原持有60平方米住房按现在的市值征税，新购住房需不需要征税还未知，但税率都不会太高。

　　2.该家庭原有一套60平方米住房，再新购一套140平方米的大三房，单价13000元。

　　上海版：两套房产相加有200平方米，人均66.7平方米，超过了人均60平方米的免征标准，因此要对超过部分征税；但其房价未超过去年全市新建商品住房平均售价的两倍，所以实际缴税额为：(140平方米+60平方米-60平方米×3)×13000元/平方米×0.7×0.4%=728元。

　　重庆版：不用缴税。

　　两湖版：有可能对原持有60平方米住房按现在的市值征税，新购住房需不需要征税还未知，但税率都不会太高。